Недвижимость в Словакии – покупка и аренда. Получение ВНЖ. Недорогая недвижимость. Новостройки. Квартиры, дома и виллы. Отели. Рестораны. Офисы.Недвижимость Словакии
e-mail: rusky@rusky.sk
tel: +421 917 168 556
skype: rusky.sk
online contact

Покупка недвижимости по шагам

                                    
       Последовательность действий при приобретении недвижимости (вкратце)   

1.  Покупатель присылает риэлтору на e-mail свои пожелания к недвижимости: тип, количество комнат, площадь, регион, другие критерии и самое главное - доступная Покупателю ЦЕНА.

2.  Риэлтор подбирает недвижимость.

3.  Покупатель приезжает в Словакию.

4.  Покупатель осматривает недвижимость, принимает решение купить.

5.  Продавец и Покупатель при помощи риэлтора заключают Договор о покупке недвижимости, заверяют его у нотариуса. 

6. В банке или у нотариуса Покупатель откроет винкулационный счет. Это - заблокированный счет в банке Покупателя или у нотариуса. Деньги с него перейдут Продавцу только после выдачи кадастром документа собственности на недвижимость с фамилией Покупателя.
На свой винкулационный счет Покупатель внесет деньги за покупаемую недвижимость. Если в Словакии у Покупателя денег нет, он сделает резервирующий аванс, вернется в свою страну с Договором о покупке недвижимости и на его основании переведет деньги из своего банка на свой винкулационный счет в Словакии.

8. После поступления всей стоимости недвижимости на винкулационный счет Покупателя или на счет Продавца, Продавец и риэлтор отнесут в кадастр заявление и Договор о покупке недвижимости.

8.  Кадастр через 15 дней (за 266 евро) или 30 дней (за 66 евро) выдаст Покупателю разрешение и документ собственности на недвижимость.

9. На основании документа собственности с фамилией Покупателя банк или нотариус освободят с винкулационного счета деньги в пользу Продавца.

10. Покупатель заключит договора с управляющей компанией, поставщиками коммунальных услуг, страховой и другими обслуживающими компаниями.  

 
Рекомендуем перед осмотром недвижимости получить от нашей компании консультацию о словацком рынке недвижимости, возможных рисках, способах получения вида на жительства, вопросах проживания в Словакии. Честный разговор поможет не сделать ошибку, из-за которой купленная недвижимость станет обузой на всю жизнь, как стала для некоторых русскоязычных клиентов. Купили недвижимость, 
а теперь не знают, как от нее избавиться. 


Покупка выбранной недвижимости

1-й шаг. Осмотр недвижимости. Покупатель решает ее купить.


2-й шаг. Лист собственности (List vlastnictva) на имя Продавца.

Покупатель ознакомится с Листом собственности недвижимости на имя Продавца. Лист собственности - главный документ о владении недвижимостью в Словакии. Его можно посмотреть на портале кадастра www.katasterportal.sk.
Лист собственности должен быть чистым – без пометки о залоговом праве, ипотеке, праве собственности на недвижимость других лиц или банка, давшего на покупку ипотечный кредит.


3-й шаг. Договор резервирования недвижимости
(не обязательно). 

Покупателю может понадобиться время для сбора средств для покупки недвижимости, перевода их в Словакию и решения административных вопросов. Чтобы Продавец не предлагал купить свою недвижимость другим лицам, стороны могут заключить Договор резервировании недвижимости. На основании этого договора Покупатель заплатит Продавцу резервирующий аванс (около 3% с цены недвижимости). Аванс - безотзывной, он входит в стоимость недвижимости. После его получения Продавец не имеет права предлагать свою недвижимость 3-му лицу в течении, например, 2 месяцев. Если Покупатель не внесет всю сумму в установленный Договором срок или не купит недвижимость по своей вине, аванс останется Продавцу.
После внесения аванса начинается административное оформление всех документов по покупке и оплате недвижимости.     


4-й шаг. Договора о покупке недвижимости

Его еще называют Договором о переводе права собственности на недвижимость (Zmluva o prevode vlastníctva).
Подпись Продавца в Договоре должна быть заверена нотариусом. Подпись Покупателя можно не заверять. Заверение подписи стоит около 5 евро.
Договор изготавливается в 4-х экземплярах - по одному для каждой стороны и два для кадастра недвижимости. Если покупка недвижимости будет проходить через блокирование (тнз. винкулацию) денег у нотариуса или в банке,
необходимо подготовить 5-й экземпляр.
Оплата можно провести прямо на счет Продавца, если в Договоре будет условие, что Продавец не имеет права распоряжаться деньгами до перереписи кадастром недвижимости на Покупателя.
Чаще всего оплата осуществляется через блокирование денег за недвижимость в банке или у нотариуса (винкулация
vinkulácia) до получения Покупателем из кадастра Листа собственности на недвижимость с его фамилией.


5-й шаг. Винкулация
Блокирование денег до выдачи кадастром Покупателю Листа собственности на недвижимость.

Винкулация (vinkulácia) - от лат. vinculum (связывать). Цель винкулации – защитить деньги Покупателя до той поры, пока он не станет владельцем недвижимости.
Покупатель вносит деньги за недвижимость на хранение на заблокированный депозитный счет в банке или у нотариуса. Продавец имеет право получить деньги с этого счета только на основании Листа собственности (List vlastnictva), который кадастр выдаст с фамилией Покупателя.
При стоимости недвижимости до 300 000 евро платежи за блокирование денег на счете Покупателя в банке или у нотариуса на срок 3 месяца составляют от 200 до 600 евро. 
После этого заявление и Договор о покупке подаются в кадастр. 
Легче и быстрей открыть счет для хранения денег у нотариуса. Нотариусы в Словакии - государственные служащие, их действия и оплату их услуг контролирует министерство юстиции, все документы сканируются и хранятся в закрытой базе данных. Поэтому обман со стороны нотариуса исключен. 

 
6-й шаг. Оплата
Главное условие покупки недвижимости - деньги должны находиться на территории Словакии 
- на счете в банке Покупателя,

- наличными,
- на заблокированном винкулационном счете у нотариуса или в банке.

Получить в банке крупную сумму денег на основании банковской карточки (как в России или Болгарии) в Словакии нельзя. Словакия тщательно оберегает стабильность своей финансовой системы.

Оплату за приобретаемую недвижимость можно осуществить следующими способами:
1. Со счета в словацком или европейском банке (самый легкий и быстрый вариант).
2. Со счета в российском банке - через интернет-банкинг или прямым переводом.
Если российский или украинский банк позволяет своим клиентам переводить крупные суммы за рубеж, нужно заранее узнать в своем банке условия перевода денег за рубеж -
через интернет-банкинг и при прямом переводе.
3. Привезти деньги в Словакию наличными за несколько приездов (разрешено привозить в Словакию суммы евро в пересчете на доллары до 10 000 на одного человека, включая ребенка) и положить их на счет Покупателя в словацком банке.
4. Покупатель заплатит Продавцу резервирующий аванс на основании Договора о резервации недвижимости, заключит Договор о покупке недвижимости, вернется с ним в свою страну и переведет на основании Договора о покупке из своего банка оставшуюся стоимость недвижимости на счет в Словакии - счет Продавца или на винкулационный счет у нотариуса. После этого Продавец подаст заявление в кадастр о переводе недвижимости на Покупателя.
5. Выбором из банкоматов Словакии нужной суммы.
Однажды наш русский Покупатель опустошил все банкоматы небольшого словацкого городка. За квартиру заплатил на счет Продавца всю сумму и через неделю получил из кадастра недвижимости Лист собственности на свое имя.

Есть и другие способы, которые с Покупателем обсудим при встрече. 

7-й шаг. Заявление в кадастр о переводе права на собственность. 
После заблокирования полной стоимости недвижимости на винкуляционном счете Покупателя или на счете Продавца Продавец или риэлтор подают в кадастр недвижимости:
- Заявление о переводе права собственности на недвижимость
с Продавца на Покупателя (Návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností).
Вместе с подачей Заявления нужно оплатить 66 евро за перевод недвижимости в стандартный срок 30 дней.
За ускоренный перевод недвижимости в срок до 15 дней необходимо заплатить 266 евро
- Договор о покупке недвижимости
- Справка управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным расходам.
При покупке дома Продавец должен предоставить подобные справки от от фирм-поставщиков коммунальных услуг (электричество, газ, вода и т.п.).
Подтверждение об отсутствии задолженности оформляется в виде приложения к Заявлению о переводе права со
бственности на недвижимость.
 

8-й шаг. Решение кадастра недвижимости. 
Кадастр недвижимости в течении  15 или 30 дней выдаст разрешение на перевод права собственности на нового владельца и выставит Лист собственности на Покупателя. За процессом перевода можно наблюдать через сайт кадастра, на котором публикуется информация о том, в какой стадии находится процедура по переоформлению недвижимости.    


9-й шаг. Лист собственности (List vlastnictva) на имя Покупателя. 

После приобретения права собственности на купленную недвижимость Покупатель может получить Лист собственности (List vlastnictva) на свое имя в кадастре недвижимости за 8 евро, копии за 3 евро. На основании этого документа нотариус переведет заблокированные деньги на счет Продавца. Покупатель с этого момента становится полноправным владельцем недвижимости.


10-й шаг. Что нужно сделать сразу после покупки недвижимости.

Сколько раз и зачем нужно посетить Словакию для полного оформления недвижимости на покупателя описано на странице
Что делать до и после после покупки недвижимости.


11-й шаг. Налог за недвижимость.
После покупки недвижимость необходимо зарегистрироваться в отделе налогов городской мэрии или сельсовета. До 31 января следующего года нужно подать налоговую декларацию на недвижимость в городскую мэрию или сельсовет. Это делается только в первый год. До 31 марта нужно заплатить налог, который рассчитает и пришлет почтой мэрия или сельсовет.
В последующие годы вызов к оплате будет приходить на почтовом бланке. Его можно оплатить на почте или через интернет-банкинг.
Налог за недвижимости в Словакии небольшой - от 15 до 50 евро в год для 1-4 комнатной квартиры или небольшого дома с земельным участком. Для дома с большим земельным участком налог за недвижимость будет 70-100 евро в год.


Безопасная покупка недвижимости

Купить недвижимость в Словакии имеет одинаковое право любой иностранец, независимо от того, частное он или юридическое лицо, на основании Закона № 202/1995 Сборника законов (Валютный закон) - Zákon č. 202/1995 Z.z. (Devízový zákon). Владение словацкой недвижимостью дает право на многократную шенгенскую визу.

Земельные участки в Словакии иностранцы тоже могут свободно приобретать в свою собственность. Но лесные и сельскохозяйственные земли иностранцы могут купить только при выполнении установленных законом условий.   

Покупка недвижимости в Словакии проводится согласно Закону № 182/1993 Сборника законов (Закон о собственности квартир и нежилых помещений) - Zákon č.182/1993 Z.z. (Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov).  

Система тнз. "черных риэлторов" при словацком законодательстве невозможна. Законный словацкий риэлтор должен иметь в выписке о своей фирме в Торговом реестре Словакии вид деятельности: Sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností (realitná činnosť) / Посредничество в продаже, аренде и покупки недвижимости (риэлтерская деятельность).
Риэлторство относится к ограниченному виду предпринимательства (
viazaná živnosť). Для занятия риэлторством нужно исполнить строгие условия, иметь соответствующее образование, обучение, стаж. Без этого посредник не имеет права заниматься продажей или арендой недвижимости в Словакии.