Последовательность действий при приобретении недвижимости
1. Покупатель присылает риэлтору на e-mail свои пожелания к недвижимости:
тип, количество комнат, площадь, регион, другие критерии и самое главное – доступная покупателю ЦЕНА.
2. Риэлтор подбирает недвижимость и посылает варианты покупателю. Покупатель выбирает понравившиеся ему варианты. Если есть вопросы, через риэлтора задает их продавцу недвижимости.
3. Покупатель приезжает в Словакию. Осматривает варианты недвижимости, подобранные риэлтором. Или вместе с риэлтором подбирает новый вариант. Принимает решение один из вариантов купить.
Возможна покупка по доверенности без приезда покупателя в Словакию.
5. Риэлтор продавца и риэлтор покупателя составляют договор о покупке недвижимости или будущий договор о покупке. Продавец и покупатель подписывают и заверяют договор о покупке или будущий договор о покупке у нотариуса.
6. В банке или у нотариуса покупатель откроет счет хранения денег для покупки недвижимости (по-словацки vinkulovaný účet). Деньги с него перейдут продавцу только после выдачи кадастром документа собственности на недвижимость с фамилией покупателя. На счет хранения покупатель внесет деньги за покупаемую недвижимость. Если в Словакии у покупателя денег нет, он сделает резервирующий аванс, вернется в свою страну с договором о покупке недвижимости и на его основании переведет деньги из банка в своей стране на счет хранения в Словакии.
7. После поступления всей стоимости недвижимости на счет хранения у нотариуса или в банке риэлторы продавца и покупателя подадут в кадастр заявление на вклад и договор о покупке недвижимости.
8. Кадастр через 15 дней (за 300 евро) или 30 дней (за 100 евро) выдаст покупателю разрешение и документ собственности (List vlastníctva) на недвижимость с фамилией покупателя.
9. На основании документа собственности с фамилией покупателя банк или нотариус переведут деньги с винкулационного счета на счет продавца.
10. Покупатель при помощи своего риэлтора заключит договора с управляющей компанией, поставщиками коммунальных услуг, страховой и другими обслуживающими недвижимость компаниями.
Рекомендуем перед осмотром недвижимости получить от нашей компании консультацию о словацком рынке недвижимости, возможных рисках, способах получения вида на жительства, вопросах проживания в Словакии.
Консультация поможет не сделать ошибку, из-за которой купленная недвижимость станет обузой на всю жизнь. Обузой она стала для некоторых русскоязычных покупателей. Купили недвижимость, а теперь не знают, как от нее избавиться.
Покупка недвижимости при приезде покупателя в Словакию –
подробно по шагам
1-й шаг. Осмотр недвижимости. Покупатель решает ее купить.
2-й шаг. Лист собственности (List vlastníctva, сокращенно LV) на имя продавца.
Покупатель ознакомится с Листом собственности недвижимости на имя продавца. Лист собственности – главный документ о владении недвижимостью в Словакии. Его можно посмотреть на портале кадастра www.katasterportal.sk.
Лист собственности должен быть чистым – без пометки о залоговом праве, ипотеке, праве собственности на недвижимость других лиц или банка, давшего на покупку ипотечный кредит.
3-й шаг. Договор резервирования недвижимости (необязательно).
Покупателю может понадобиться время для сбора средств для покупки недвижимости, перевода их в Словакию и решения административных вопросов. Чтобы продавец не предлагал купить свою недвижимость другим лицам, стороны могут заключить договор резервировании недвижимости. На основании этого договора покупатель заплатит продавцу резервирующий аванс (около 3% с цены недвижимости). Аванс – безотзывной, он входит в стоимость недвижимости. После его получения продавец не имеет права предлагать свою недвижимость 3-му лицу в течении, например, 2 месяцев. Если покупатель не внесет всю сумму в установленный договором резервирования срок или не купит недвижимость по своей вине, аванс останется продавцу. Если покупка не будет осуществлена по вине продавца, весь залог возвращается покупателю.
После внесения аванса начинается административное оформление всех документов по покупке и оплате недвижимости.
4-й шаг. Договор о покупке недвижимости
Его еще называют Договором о переводе права собственности на недвижимость (Zmluva o prevode vlastníctva).
Подпись продавца в договоре должна быть заверена нотариусом. Подпись покупателя можно не заверять. Заверение подписи стоит около 5 евро.
Договор изготавливается в 4-х экземплярах – по одному для каждой стороны и два для кадастра недвижимости. Если покупка недвижимости будет проходить через блокирование (тнз. винкулацию) денег у нотариуса или в банке, необходимо подготовить 5-й экземпляр.
Оплата можно провести прямо на счет продавца, если в договоре будет условие, что продавец не имеет права распоряжаться деньгами до переоформления кадастром недвижимости на покупателя.
Чаще всего оплата осуществляется через блокирование денег за недвижимость в банке или у нотариуса (винкулация vinkulácia) до получения покупателем из кадастра Листа собственности на недвижимость с его фамилией.
5-й шаг. Винкулация
Это блокирование денег до выдачи кадастром покупателю Листа собственности на недвижимость.
Винкулация (vinkulácia) – от лат. vinculum (связывать). Цель винкулации – защитить деньги покупателя, пока он не станет владельцем недвижимости.
Покупатель вносит деньги за недвижимость на хранение на заблокированный счет хранения в банке или у нотариуса. Продавец получит деньги с этого счета на основании Листа собственности (List vlastnictva), на котором будет указана фамилия покупателя.
При стоимости недвижимости до 300 000 евро платежи за блокирование денег на счете покупателя в банке или у нотариуса на срок 3 месяца составляют от 200 до 600 евро. 
После этого заявление о вкладе и договор о покупке подаются в кадастр.
Легче и быстрей открыть счет для хранения денег у нотариуса. Нотариусы в Словакии – государственные служащие, их действия и оплату их услуг контролирует министерство юстиции, все документы сканируются и хранятся в закрытой базе данных. Поэтому обман со стороны нотариуса исключен.
6-й шаг. Оплата
Главное условие покупки недвижимости – деньги должны находиться на территории Словакии
– или на счете в банке покупателя,
– или наличными,
– или на заблокированном винкулационном счете у нотариуса или в банке.
Получить в банке крупную сумму денег на основании банковской карточки (как в России или Болгарии) в Словакии нельзя. Словакия тщательно оберегает стабильность своей финансовой системы. Получение больших сумм в банке на основании карточки невозможна.
Оплату за приобретаемую недвижимость можно осуществить следующими способами:
1. Со счета в словацком или европейском банке (самый легкий и быстрый вариант).
2. Со счета в российском или украинском банке – через интернет-банкинг или прямым переводом. Иногда банку нужно предоставить договор о покупке и перевод договора о покупке.
Если российский или украинский банк позволяет своим клиентам переводить крупные суммы за рубеж, нужно заранее узнать в своем банке условия перевода денег за рубеж – через интернет-банкинг и при прямом переводе.
3. Привезти деньги в Словакию наличными за несколько приездов (разрешено привозить в Словакию суммы евро в пересчете на доллары до 10 000 на одного человека, включая ребенка) и положить их на счет покупателя в словацком банке.
4. Покупатель заплатит продавцу резервирующий аванс на основании договора резервирования недвижимости, заключит договор о покупке недвижимости, вернется с ним в свою страну и переведет на основании договора о покупке из своего банка оставшуюся стоимость недвижимости на счет в Словакии – счет продавца или на счет хранения у нотариуса. После этого продавец подаст заявление в кадастр о переводе недвижимости на покупателя.
5. Выбором из банкоматов Словакии нужной суммы.
Однажды наш русский покупатель опустошил все банкоматы небольшого словацкого городка. За квартиру заплатил на счет продавца всю сумму и через неделю получил из кадастра недвижимости Лист собственности на свое имя.
Есть и другие способы, которые с покупателем обсудим при встрече.
7-й шаг. Заявление в кадастр о переводе права на собственность.
После заблокирования полной стоимости недвижимости на винкуляционном счете покупателя или на счете продавца рродавец или риэлтор подают в кадастр недвижимости:
– Заявление о переводе права собственности на недвижимость с продавца на покупателя (Návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností).
Вместе с подачей Заявления нужно оплатить 100 евро за перевод недвижимости в стандартный срок 30 дней. За ускоренный перевод недвижимости в срок до 15 дней необходимо заплатить 300 евро.
– Договор о покупке недвижимости
– Справка управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным расходам.
При покупке дома продавец должен предоставить подобные справки от от фирм-поставщиков коммунальных услуг (электричество, газ, вода и т.п.).
Подтверждение об отсутствии задолженности оформляется в виде приложения к Заявлению о переводе права собственности на недвижимость.
8-й шаг. Решение кадастра недвижимости.
Кадастр недвижимости в течении 15 или 30 дней выдаст разрешение на перевод права собственности на нового владельца и выставит Лист собственности на покупателя. За процессом перевода можно наблюдать через сайт кадастра, на котором публикуется информация о том, в какой стадии находится процедура по переоформлению недвижимости.
9-й шаг. Лист собственности (List vlastnictva) на имя покупателя.
После приобретения права собственности на купленную недвижимость покупатель может получить Лист собственности (List vlastnictva) на свое имя в кадастре недвижимости за 12 евро. На основании этого документа нотариус переведет заблокированные деньги на счет продавца. Покупатель с этого момента становится полноправным владельцем недвижимости.
10-й шаг. Налог за недвижимость.
После покупки недвижимость необходимо зарегистрироваться в отделе налогов городской мэрии или сельсовета. До 31 января следующего года нужно подать налоговую декларацию на недвижимость в городскую мэрию или сельсовет. Это делается только в первый год. До 31 марта нужно заплатить налог, который рассчитает и пришлет почтой мэрия или сельсовет.
В последующие годы вызов к оплате будет приходить на почтовом бланке. Его можно оплатить на почте или через интернет-банкинг.
Налог за недвижимости в Словакии небольшой – от 50 до 150 евро в год для 1-4 комнатной квартиры или небольшого дома с земельным участком. Для дома с большим земельным участком налог за недвижимость будет 100-300 евро в год.
Безопасная покупка недвижимости
Купить недвижимость в Словакии имеет право любой иностранец, независимо от того, частное он или юридическое лицо, на основании Закона № 202/1995 Сборника законов (Валютный закон) – Zákon č. 202/1995 Z.z. (Devízový zákon). Владение словацкой недвижимостью дает право на многократную шенгенскую визу.
Земельные участки в Словакии иностранцы тоже могут свободно приобретать в свою собственность. Но лесные и сельскохозяйственные земли иностранцы могут купить только при выполнении установленных законом условий.
Покупка недвижимости в Словакии проводится согласно Закону № 182/1993 Сборника законов (Закон о собственности квартир и нежилых помещений) – Zákon č.182/1993 Z.z. (Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov).
Система тнз. “черных риэлторов” при словацком законодательстве невозможна. Законный словацкий риэлтор должен иметь в выписке о своей фирме в Торговом реестре Словакии в разделе видов деятельности запись: Sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností (realitná činnosť), т.е.: Посредничество в продаже, аренде и покупке недвижимости (риэлтерская деятельность).
Можете попросить обслуживающего Вас риэлтора показать эту запись в выписке Торгового рееестра http://www.orsr.sk/.
Риэлторство относится к ограниченному виду предпринимательства (viazaná živnosť). Для занятия риэлторством нужно исполнить строгие условия, иметь соответствующее образование, обучение, стаж. Без этого посредник не имеет права заниматься продажей или арендой недвижимости в Словакии.