Как русский клиент купил квартиру в элитном комплексе и получил ВНЖ без посещения Словакии

На примере реального клиента из России расскажем, как можно купить недвижимость в Братиславе и получить ВНЖ, не посещая Словакию.

Если действовать правильно, можно приобрести недвижимость, учредить ИП и получить ВНЖ без посещения Словакии. Расскажем, как это сделал наш клиент из России. Сложности в процессе покупки возникали. Опишем, какие именно, и как они были преодолены. Это может пригодиться другим клиентам.

Обычно мы подбираем для клиентов квартиру, предлагаем несколько вариантов. На этот раз клиент нашел квартиру сам в Интернете. Знал, что рынок недвижимости связан с рисками, поэтому попросил нас посетить квартиру и организовать покупку.

ПРОЦЕСС ПОКУПКИ КВАРТИРЫ И ПОЛУЧЕНИЯ ВНЖ ПО ШАГАМ

 1. Описание квартиры и резиденции Три Башни (Три Веже, Tri Veže)

Резиденция состоит из трех жилых 24-этажных зданий высотой 74 метров. Три Башни – новый комплекс, сдан в эксплуатацию в 2013 году. В нем находятся 633 квартиры (по 211 в каждой башне), 24 апартаментов под крышей, 837 парковочных мест.

В объекте есть всевозможные услуги, магазины, кафе, салоны красоты, фитнес-центры, спортивные залы, сауны и др.

Резиденция имеет помещения Party и Family Room для праздничных и семейных мероприятий  вместимостью на 30 человек с большой террасой и видом сверху на город.

Частный парк и детская площадка на уровне 4 этажа.

Вход через нон-стоп 24/7 рецепцию. Объект охраняется ЧОП.

Параметры квартиры

Цена: 235 000 € (вместе с местом в гараже)
Ориентация юго-запад с панорамным видом на Братиславу и Малые Карпаты
2 комнаты
Жилая площадь: 62 м2
Лоджия: 4,5 м2
Этаж: 19
Место в гараже
Кладовая

Большая гостиная объединена с кухней, оснащенной современными электроприборами. (индукционная панель конфорок Miele, электроплита, вытяжка, холодильник, морозильник, посудомойка).
Мебель, изготовленная на заказ.
Встроенные в стену пространства для хранения одежды и вещей – гардеробы в прихожей и спальне.
Большие алюминиевые окна со специальной пленкой, не пропускающей жару.
Лоджия с водостойким деревянным покрытием и каналом для оттока воды позволяет выращивать цветы и умывать велосипеды.
Отдельная ванная комната. Отдельный туалет с умывальником.
Полная климатизация квартиры, фильтрование воздуха низкоэнергетической экологической системой Daikin.
Оптический Интернет и телевидение.

2. Осмотр квартиры

Мы договорились с владельцем квартиры об осмотре и посетили ее. Квартира была отличной – см. описание и фотографии в альбоме.

Через камеру в WhatsApp показали клиенты квартиру, гараж, кладовую.

3. Договор резервирования

Владелец сказал, что договор о продаже подготовит сам, нашу помощь не потребует. Сказал, что русский покупатель, должен заплатить ему аванс резервирования в размере 10% с цены квартиры, т.е. 23 500 €. После получения аванса он предлагать квартиру никому больше не будет.

Аванс был очень высокий. Он обычно составляет около 5 000 €. Аванс остается продавцу, если сделка по вине покупателя не состоится. Мы спросили продавца, где он взял эти 10%? Оказывается, он заплатил такой аванс застройщику более крупной квартиры, в которую сейчас переезжает. Объяснили ему, что такой аванс может быть для квартиры, которая еще не построена. Для готовой квартиры аванс должен быть ниже 5%. Убедили продавца на сумме 5 000 €.

Мы составили договор резервирования. По нему, если покупка не состоится по вине продавца, продавец должен будет вернуть покупателю заплаченную сумму аванса плюс неустойку за просрочку с возвратом денег. Аналогичные права и обязательства имеет покупатель – аванс ему продавец обязан вернуть, если покупка сорвется по вине продавца.

Продавец подписал договор резервирования, насканировал и послал нам. Мы послали его покупателю. Тот насканировал и вернул. Подобные договора с небольшой суммой не нужно заверять у нотариуса или в консульстве.

У русского покупателя не было банковского счета в Европе, он заплатил аванс резервирования со счета в российском банке. Платеж  из российского банка через корреспондентский счет европейского банка на счет продавца прошел за 1 день без проблем.

4. Договор о покупке-продаже квартиры

После этого началась работа по покупке-продаже квартиры. Продавец не захотел, чтобы договор составили мы, у него есть свой. Мы перевели договор на русский язык. Российский банк выпустит деньги за рубеж, только если клиент предложит словацкий договор с переводом на русский язык, заверенный у нотариуса. Хватает обычно насканированный договор с переводом, посланный по электронной почте.

При покупке словацкой недвижимости продавец должен заверить подпись в договоре у нотариуса. Русский покупатель может подписать договор без заверения его подписи. Есть две возможности подписания договора.

1-я возможность. Подписанный покупателем договор, заверенный нотариусом, посылается курьером на подпись покупателю. Покупатель подписывает договор и возвращает курьером в Словакию продавцу или риэлтору.

2-я возможность. Покупатель заверяет в консульстве Словакии доверенность на своего представителя в Словакии. Заверение стоит 10 €. На основании этой доверенности представитель покупателя подписывает договор о покупки недвижимости и заявление в кадастр, договор о хранение денег у нотариуса, протокол о сдаче-приемке квартиры после покупки, договора с управляющей компанией и поставщиками коммунальных услуг. Эта возможность более удобная и быстрая. Покупатель выбрал ее. Доверенность была сделана на директора нашей фирмы, подписана в консульстве и послана нам курьером.

Покупатель не хотел, чтобы договор подготовил наш юрист, настаивал на своем варианте.

5. Хранение денег у нотариуса

После получения доверенности мы с покупателем посетили нотариуса, подписали у него договор и открыли счет хранения денег покупателя для покупки квартиры (по-словацки vinkulovaný účet). Т.к. 5 000 € покупатель уже получил на свой счет в качестве аванса резервирования, оставшиеся 230 000 € должны были прийти на счет хранения у нотариуса.

За хранение денег нотариусу клиент заплатил через свое доверенное лицо 245 €. За ускоренный вклад 266 € заплатила наша риэлтерская компания. Так всегда делаем, когда имеем дело с серьезным клиентом.

Насканированный договор о покупке квартиры мы послали в этот же день на эмэйл покупателя. Покупатель посетил свой российский банк. Банку хватило насканированного договора для перевода денег за рубеж. Через 1 день деньги были на счете хранения у нотариуса.

На другой день мы отнесли договор о покупке и заявление на вклад в кадастр. Кадастр на заявление поставил дату и номер вклада.

6. Кадастр

Через 2 дня после подачи заявления на вклад кадастр прислал через электронный государственный почтовый канал slovensko.sk продавцу и нам извещение о том, что он не разрешает вклад из-за ошибок в договоре. Написал, какие именно были ошибки. Предложил исправить их в дополнении к договору.

Ошибки сделал продавец. Не захотел, чтобы мы составили договор, теперь расплачивался. Дополнение он составил сам. Подписали его у нотариуса. За несколько минут до закрытия кадастра успели подать дополнение в специальное окошко для подачи документов по уже начатому делопроизводству.

Через два дня кадастр снова прислал извещение – снова не разрешает вклад из-за ошибок в договоре. В нем были неправильно написаны номера и площади парцелл с земельными участками.

Продавец снова написал дополнение. Нашу реакцию понять можно. Чтобы не работать вхолостую, мы связались с ответственным за наше дело сотрудником кадастра. Тот правильность нового дополнения подтвердил.

После этого мы с продавцом снова поставили подписи у нотариуса и подали дополнение в кадастр.

Нашему клиенту о проблемах с кадастром мы не сообщали. Он нам честно заплатил, незачем было держать его в напряжении. Работали мы.

Если бы у нас не было доверенности от клиента, покупка квартиры была бы невозможна. Дополнения после извещения кадастра о невозможности вклада нужно сделать до 30 дней. Если не сделать, договор о покупке теряет силы. Клиент бы не только не приобрел квартиру, нужно было бы проделать большую работу по возвращению денег на его счет в российском банке.

Квартира была переоформлена на покупателя в течении одной недели. Покупатель взял в кадастре и привез нотариусу лист собственности на квартиры с именем покупателя. Нотариус перевел деньги со своего счета хранения на счет покупателя.

7. После покупки квартиры

В течении месяца покупатель освободил квартиру. По протоколу о сдаче-приемке мы приняли квартиру, зафиксировали показатели счетчиков электричества, воды (газа в квартире не было), заключили договор с управляющей компанией. Со дня подписания протокола о сдаче-приемке расходы на коммунальные услуги оплачивает покупатель.

До 31 января мы подали налоговую декларацию на недвижимость в налоговое управление магистрата Братиславы. До мая мэрия пришлет извещение, какой нужно заплатить налог на недвижимость за этот год. Он будет около 60 €.  В следующие годы декларацию на недвижимость подавать не нужно, извещение будет приходить автоматически на эмэйл владельца квартиры.

8. Учреждение ИП

Для учреждения ИП нужна только справка о несудимости с апостилем. Консульство для заверения справки посещать не нужно. Клиент прислал справку и мы учредили на адресе квартиры ИП за 7 дней. Это стандартная работа наших юристов, у которых хорошая репутация в торговом и предпринимательском регистрах.

9. ВНЖ

Для владельца квартиры подготовили необходимые документы, которые он заверил в консульстве Словакии в России. Оригиналы некоторых документов (выписка из предпринимательского регистра, лист собственности и др.) послали клиенту курьером.

Клиент подал документы на ВНЖ в консульство Словакии в Москве. Консульство послало их дипломатической почтой в полицию по делам иностранцев в Братиславу.

Документы были составлены правильно, полиция через два месяца дала разрешение на ВНЖ и послало в консульство Словакии. Консульство оформило для клиента национальную визу D. Только по ней можно в период пандемии приезжать в Словакию.

Клиент прилетел в Словакию. 5 дней провел в обязательном карантине, после этого сделал необходимый тест. С негативным тестом посетил полицию и получил удостоверение (карточку) ВНЖ. С удостоверением ВНЖ заключил обязательную мед. страховку иностранца и прошел мед. обследование.

Теперь может жить и заниматься бизнесом в Словакии и ЕС непрерывно.

В комплексе Три Башни (Три Веже, Tri Veže) есть другие 2-х, 3-х, 4-х комнатные квартире с парковочными местами по цене от 200 000 до 300 000 евро. Если есть интерес, покупку осуществим по подобному сценарию.

Аналогичным способом поможем приобрести другую недвижимость в Словакии.