Как иностранцы покупают и сдают в аренду недвижимость в Словакии, не посещая Словакию

Расскажем на примере конкретного клиента из России.

Сохранить деньги на банковских вкладах в наше время невозможно. Инфляция выше ставок на банковских вкладах. Она съедает банковские сбережения.

Долгосрочные и бессрочные вклады с Евросоюзе сейчас не выше 3%. Инфляция в некоторых странах ЕС достигает 20% и превышает банковские ставки. Большинство европейцев довольствуются обычными вкладами, на которых ставки на уровне сотых процента в год. В России, Украине и странах СНГ инфляция еще выше, а национальная валюта периодически обесценивается.

Хранить деньги на долгосрочных депозитах могут позволить себе только состоятельные люди, у которых есть свободные деньги. Но и когда деньги есть, пассивно их держать на счете в банке просто невыгодно. Банки оберегут деньги от грабителей, но не от инфляции.

Наш клиент из России решил сохранить и увеличить сбережения не через банк, а через недвижимость в Словакии. Его планом было купить квартиру в Братиславе и сдавать ее в аренду. Причем хотел купить квартиру и сдавать в аренду без посещения Словакии.

Цены недвижимости в Словакии постоянно растут. По данным Национального банка Словакии, они повышаются на 8-18% в год в зависимости от типа недвижимости. Быстрее всего цены растут в столице Братиславе. Квартира, купленная сегодня, через несколько лет будет стоить намного дороже. Доход будет получен в евро. Даже при неуспешной аренде прибыль от инвестиции в словацкую недвижимость гарантирована.

Находчивость и смелость клиента вызывали уважение. Наша фирма помогла осуществить клиенту его замысел. Последовательность действий была такой.

Сначала клиент написал свои представления о квартире.

КРИТЕРИИ КВАРТИРЫ
Квартира в Братиславе с 3 комнатами. Желательно с мебелью. Жилое состояние, возможность сдать в аренду сразу после покупки. Минимум инвестиции в ремонт, в покупку мебели и инвентаря. Пользующийся спросом для аренды район – зеленый, чистый и тихий. Год постройки – после 2010. Удобная транспортная развязка. Не первый этаж. Цена до 160 000 €.

ЦЕНЫ 3-КОМНАТНЫХ КВАРТИР
Мы посмотрели на самых крупных сайтах недвижимости Словакии подходящую квартиру. Квартир с желаемыми параметрами было много, но по ценам выше 160 000 €. Мы сообщили об этом клиенту. Он без возражений согласился поднять цену до 200 000 €.

Сказал, что, если появится квартира, которая обеспечить возврат инвестиции в покупку, готов заплатить даже 200 000 € и даже больше.

Что нравилось в клиенте – о своих возможностях и планах он информировал честно. Попросил прислать договор.

ДОГОВОР И ДОВЕРЕННОСТИ
Договор был составлен на словацком и русском языках и назывался “Договор о посредничестве в покупке недвижимости”. Клиент в договоре именовался Заказчиком, наша риэлтерская фирма – Посредником.

Некоторые статьи договора

В договоре были четко установлены обязанности и права Посредники и Заказчика, способ и последовательность оплат за недвижимость и за услуги Посредника.

Поскольку Посредник должен тратить свое время на поиски недвижимости, переговоры с продавцами и поездки на осмотры, стороны договорились, что заказчик будет оплачивать это время после предоставления фотографий с осмотра квартиры.

Когда будет выбрана конкретная квартира для покупки, одновременно с оплатой договора о резервировании квартиры Заказчик оплатит Посреднику первую половину его вознаграждения, т.е. 50% комиссионных. Вторую половину вознаграждения Заказчик заплатит Посреднику после переоформления кадастром квартиры на него и предоставления документов из кадастра о владении квартирой.

Кроме этого договора были оформлены две доверенности.

* Первая доверенность была общей. Ее не нужно заверять в консульстве Словакии. В ней указываются данные покупателя и данные его представителя в Словакии, т.е. нашей фирмы. Доверенность покупатель подписывает, сканирует и в формате PDF посылает нам на e-mail. Эту доверенность мы показываем продавцам квартиры и их и риэлторам, когда ходим на осмотры.

* Вторая доверенность  составляется для конкретной покупаемой квартиры. В ней указываются все параметры квартиры. Такая доверенность нужна для кадастра. Подпись покупателя заверяется в консульстве Словакии. Эта доверенность посылается нам курьерской почтой.

ПОДБОРКА КВАРТИРЫ
На главных сайтах недвижимости в Словакии мы стали искать подходящие варианты и посылать клиенту. Он тоже сам искал и просил сообщить наше мнение.

Клиент убедился на собственном опыте, что предложения в Интернете, если не вранье, то далеки от реального состояния квартир. Риэлторы любой ценой стремятся заманить покупателей. Естественно, негативную информацию о квартире и непривлекательные фотографии в объявлениях не публикуют.

Многие квартиры, которые предлагаются в Интернете, давно проданы. Риэлторы или забывают убрать объявления или специально не убирают, чтобы “поймать” потенциального покупателя и предложить ему другую квартиру. Некоторые порталы недвижимости не удаляют объявления, пока не кончится календарный месяц. Риэлторы оплачивают размещение объявлений до конца месяца. Причин публикаций в Интернете неактуальных квартир много.

Одновременно с подборкой квартиры мы знакомили клиента с положением дел на рынке недвижимости Словакии, районами Братиславы, наиболее подходящими для аренды районами, техническими свойствами квартир, ценами аренды, коммунальными услугами,  налогами и т.д. Учили, как добиваться скидки при покупке и как выгодно сдавать квартиру в аренду. Дали много полезной информации, которую предоставляем серьезным клиентам.

Мы посетили много квартир. Некоторые квартиры есть на этой странице. По разным причинам мы и клиент решили их не покупать. Сначала мы искали квартиру во всей Братиславе – в районах, близких к центру или границе с Австрией. Потом сосредоточили поиск на наиболее интересном, на наш взгляд, районе Братиславы Карлова Вес. Он находится близко к центру, есть лес и лесопарки, много зелени во дворах, все городские услуги, мест для занятия спортом и отдыха. На границе с центром расположен мост Lanfranconi. По нему проходят международные автобаны, соединяющие с Веной (1 час езды), Будапештом (2 час езды), Прагой (3 часа езды). До многих городов Европы можно доехать за несколько часов.

Некоторые варианты квартир 

 .

.

НАША КВАРТИРА

3-х комнатная квартира в районе Bratislava-4, район Karlova Ves, микрорайон Dlhé Diely, 2-й этаж в 8-этажном доме. Площадь: 63 м2 + 8 м2 лоджия и балкон. Цена: 170 000 €.

В квартире было все. Владельцы квартиры, две сестры и брат, купили квартиру для своих родителей, сделали генеральный ремонт, купили мебель. Хотели отблагодарить родителей за все, что для них сделали. Но старики не успели пожить в новой квартире, умерли почти одновременно.
Квартира имеет застекленную лоджию с выходом из кухни и балкон с выходом из гостиной.
2 года назад был сделан ремонт, проложены новые сети (вода, канализация, электричество). Газ к квартире подведен, но за ненадобностью его отключили. Все работает на электричестве.
Новая ванная с массажным душем.
Кухня со всем оборудованием. Новый холодильник, но без морозильника. Нужно было его докупить.
Дом полностью реконструирован и затеплен, имеет приятный вид изнутри. Современное оборудование, включая лифты.
Дом находится напротив леса, который тянется до крепости Девин и Австрии. Лес – хорошее место для прогулок пешком и на велосипеде.

Мы посоветовали клиенту квартиру купить.

ПОКУПКА
Клиент сразу заплатил на счет риэлтора, представляющего владельцев квартиры, резервирующий аванс 3000 €. После получения аванса риэлтор продавца не имеет права продавать квартиру.
Клиент посетил консульство Словакии и заверил две доверенности на нас – одну для покупки, другую – для сдачи квартиры в аренду. Доверенности послал нам курьером.
Тем временем мы и словацкий риэлтор подготовили договор о покупке. Покупку осуществили ускоренным вкладом в течении 14 дней за оплату кадастру 266 €. При обычном вкладе квартира переоформляется за 1 месяц, платится 66 €.
У нотариуса продавцы и представитель покупателя (наша фирма) подписали договор о покупке квартиры и заявление в кадастр. С нами нотариус заключил договор о хранении денег. По нему на счет нотариуса покупатель переведет деньги за квартиру. Нотариус передаст деньги продавцам после того, как получит из кадастра лист собственности на квартиру с фамилией покупателя. Если по какой-то причине покупка до 2 месяцев не произойдет, нотариус деньги вернет покупателю. Такие стандартные условия хранения денег у нотариуса. 
Договор о хранении денег стоил 200 €, мы их заплатили.
Если у покупателя есть деньги в банке на территории Евросоюза, он легко переведет деньги на счет нотариуса. Если у покупателя деньги находятся в России, российскому банку нужно предоставить насканированный договор о покупке. Он может быть составлен на словацком и русском языке. Обычно хватает сокращенный перевод на русский язык договора, который будет подшит к договору на словацком языке и заверен нотариусом.
Перевод денег из банка Евросоюза длится 1 день, из банка России 1-2 дня.
После получения нотариусом денег от нашего клиента мы со словацким риэлтором посетили кадастр и подали заявление на вклад, договор о покупке и подтверждение от управляющей компании, что квартира не имеет долгов за коммунальные услуги.
За переоформлением недвижимости можно было следить на сайте кадастра. На другой день после подачи документов, на листе собственности квартиры появилась красная пломба. Она означала, что кадастр работает с квартирой и с квартирой никаких действий предпринимать невозможно.
Через 12 дней, на 2 дня раньше срока, пломба на листе собственности исчезла и появилась фамилия покупателя – нашего клиента. После получения оригинала листа собственности с фамилией нового владельца нотариус перевел деньги на счета продавцов.

СДАЧА-ПРИЕМКА КВАРТИРЫ
Прежние владельцы квартиры и мы встретились в квартире, чтобы проверить ее состоянии и подписать протокол о сдаче-приемке квартиры. В протоколе были указаны номера счетчиков квартиры (электричество, холодная и горячая вода) и показатели на них. До дня сдачи-приемки квартиры за коммунальные услуги платят старые владельцы, со следующего дня платят новые.
Проще всего переоформить электричество и газ телефонным звонком. Старый и новый владелец назовут свои данные, номера и показатели счетчиков и соответствующая коммунальная услуга будет переоформлена. Договор с новым владельцем будет послан на его e-mail. Его нужно подписать и вернуть,
Управляющую компанию нужно посетить лично, оставить ей копию протокола о сдаче-приемке квартиру, подписать договор и получить информацию о платежах за квартиру. Русские покупатели обычно выбирают способ оплаты один раз в полгода.
Подобную процедуру проделали мы.

ОПЛАТА КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
Сначала мы планировали, что за коммунальные услуги клиент будет платить сам со счета в своей страны. Но это неудобно. Контакт с поставщиками услуг требует знание словацкого языка и специфику работы поставщиков. Поэтому мы договорились с клиентом, что он переведет на нас счет определенную сумму денег и мы оплатим первые услуги. Последующие услуги будет оплачивать с денег арендатора.

ДООБОРУДОВАНИЕ КВАРТИРЫ
Почти вся необходимая для аренды мебель в квартире была. Мы докупили морозильник, стулья пылесос, сушилку белья, вешалку для одежды в прихожей, посуду, постельное белье. Купили все для того, чтобы в квартире можно было жить.
В последний момент выяснилось, что к квартире не подведен Интернет. Без Интернета квартиру в аренду не сдать. Но интернет-провайдер не проводят сеть к иностранцам, которые не имеют вида на жительство в Словакии. Интернет заказали на сотрудника нашей фирмы.
Клиент на дооборудование квартиры и покупку инвентаря перечислил нам 2000 €.

СТРАХОВАНИЕ КВАРТИРЫ
Мы сразу застраховали квартиру. В случае повреждения квартиры из-за природной катастрофы, пожара, бури, наводнения, по чужой вине или при грабеже или вандализме  ущерб возместит страховая компания. Если мы причинам вред соседям (затопим, вызовем пожар и т.д.), ущерб соседям тоже возместит наша страховая компания.
Страховка квартиры на 1 год стоила 107 €.

ДОГОВОР ОБ УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ДЛЯ АРЕНДЫ
Сторонами договора был владелец и управляющий квартирой – представитель нашей фирмы. В договоре были указаны обязанности владельца и управляющего. Были созданы два фонда – арендный и резервный.
Арендный фонд предназначен для платежей связанных с арендой квартиры – оплатой коммунальных услуг, платежей от арендатора, вознаграждения владельца от аренды,  вознаграждения управляющего.
Резервный фонд предназначен для оплаты обслуживания, ремонта, покупки мебели и принадлежностей квартиры, ее страхования, рекламу аренды квартиры, специфических услуг управляющего и других вопросов, связанных с эксплуатацией недвижимости.

ДОГОВОР ОБ АРЕНДЕ
Владелец квартиры прислал доверенность, что мы имеем право сдавать квартиру в аренду, принимать платежи от арендатора и оплачивать коммунальные услуги. Доверенность была заверена в словацком консульстве.
Мы подготовили стандартный договор об аренде. В договоре были указаны данные владельца квартиры и его представителя. Пункты с данными арендатора пока были свободными.
Цена аренды
Мы показали клиенту цены аренды подобных по площади и техническим параметрам меблированных квартир в этом районе. Посоветовали дать цену чуть выше средней. Если дать высокую цену, поиск арендатора может затянуться на несколько месяцев, все это время коммунальные услуги должен будет оплачивать владелец.
При аренде недвижимости аренда оплачивается на следующий месяц до 20-го числа предыдущего месяца. Владельцу недвижимости до конца срока аренды оставляется залог (“kaucia” по-словацки) в размере 1 месяца аренды. Залог возвращается арендатору после завершения аренды. Из залога оплачиваются недоплаты за коммунальные услуги и ремонт повреждений по вине арендатора.
Если арендатор покинет предмет аренды до истечения срока аренды, указанного в договоре аренды, арендодатель имеет право сохранить залог в полном объеме в качестве договорной неустойки за несоблюдение срока аренды.
Задолженность по оплате аренды тоже может погашаться из залога. 

АРЕНДАТОР
Из-за местоположения квартиры, ее состояния и цены аренды арендатора долго не пришлось искать. Был доволен – инвентарь в квартире был новый. Посуду раньше никто не использовал, была в упаковке производителя. Новыми были стиральная машина, морозильник, пылесос, постельное белье и др.
Близость к центру города, 10 минут пешком до трамвайного пути, 10 минут езды до исторического центра Братиславы Лес по-соседству, тихий, зеленый двор, магазины, все городские услуги, спортивные площадки, бассейн, фитнесы, салоны, кафе, рестораны, почта, банки… Это только перечень объектов в 3-5 минутах ходьбы от квартиры. 
С арендатором мы подписали договор об аренде и протокол о приеме-передаче квартиры в аренду с показателями счетчиков и списком инвентаря. Арендатор заплатил за текущий и будущий месяц аренды, оставил залог и начал в квартире жить.

ВЛАДЕЛЕЦ КВАРТИРЫ
Планы нашего клиента – владельца квартиры начали наполняться. Он никогда не был в Словакии. Мы его никогда не видели. Но понимание было с первых минут. Восхитила смелость этого человека. В его действиях чувствовался опыт хорошего менеджера. Писал мало. За каждый наш ответ благодарил.
Мы рады, что помогли осуществить замысел клиента. Деньги, пока они есть, не имеет смысл держать в банке. Их нужно вкладывать в дело, которое приносит доход. Как недвижимость в Словакии, например.